Natürlich muss ein Lager primär funktionieren. Auch die Gebäudetechnik scheint häufig nur Mittel zum Zweck. Ein größeres Problem ist da unter Umständen der Fachkräftemangel. Dies fällt insbesondere dann auf, wenn Haustechniker krank sind und Vertretungsregelungen nicht greifen. Themen wie Optimierung der Betriebsführung samt -kosten sowie des Energieverbrauchs mögen sekundär sein, solange nur ein Logistikzentrum betrieben wird. Sobald es sich aber um mehrere oder gar ein Immobilienportfolio handelt, macht es Sinn, die offensichtlichen Optimierungs- und Einsparpotenziale zu nutzen. Insbesondere dann, wenn diese Potenziale über einfache konzeptionelle und planerische Vorarbeiten geborgen werden können.
Optimaler Betrieb
Auf Basis der Erfahrungen aus der Ausrüstung zahlreicher Logistikzentren mit Management- und Bedieneinrichtungen sowie Energiemanagementsystemen im Rahmen des technischen Gebäudemanagements wurde eine Checkliste für Betreiber, Bauherren und Planer von Logistikzentren erstellt. Mit der Umsetzung der folgenden fünf Punkte werden diese in der Lage sein, ihr Portfolio mit niedrigerem Betriebs-, Energie- und Personalaufwand zu betreiben.
1. Personenunabhängigkeit
Erstes Ziel im Sinne eines effizienten technischen Gebäudemanagements ist die Reduktion der Abhängigkeiten von einzelnen Mitarbeitern, um dem Fachkräftemangel zu begegnen. Dazu trägt nicht nur bei, dass technische Systeme möglichst einfach zu bedienen sind, sondern auch, dass Vertretungsregelungen möglichst keinen Einfluss auf den Betrieb und die Qualität der Infrastrukturnutzung vor Ort haben. Es sollte außerdem möglich sein, dass ein Kollege aus anderen Logistikzentren oder gebäudetechnischen Abteilungen Probleme aus der Ferne löst. Daher sollte insbesondere auf folgende Punkte geachtet werden:
• Machen Sie Vorgaben zur Standardisierung der Systemfunktionalitäten zum Management und zur Bedienung der gebäudetechnischen Anlagen.
• Achten Sie dabei auf einfache, intuitive Bediendialoge zur Betriebsführung der technischen Anlagen, damit gewerke- und standortfremde Mitarbeiter sich einfach zurechtfinden.
• Sorgen Sie dafür, dass aus der Ferne auf Ihr System zugegriffen werden kann, damit Vertreter aus anderen Standorten über das Netzwerk mit jedem marktüblichen Internetbrowser zugreifen können. Hierfür ist HTML5 der Standard.
• Achten Sie darauf, dass Alarme und Ereignisse möglichst auf Handys oder per E-Mail weitegleitet werden können, damit das Logistikzentrum auch sicher bei Abwesenheit des Technikers vor Ort betrieben werden kann.
• Stellen Sie sicher, dass Sie Eskalationsregeln für kritische Alarme aufbauen können, damit Störungen auch bei ausbleibenden Reaktionen beziehungsweise Rückmeldungen der verantwortlichen Kollegen sicher behoben werden.
• Achten Sie darauf, dass das System sich an Ihre betriebstechnischen Prozesse anpasst und zum Beispiel die Anpassung von Zeitprogrammen, die Fehlerbearbeitung und Fehlersuche oder die automatische Erzeugung von Reports möglichst optimal unterstützt.
• Stellen Sie eine lückenlose Dokumentation von Benutzereingriffen im System sicher („Audit Trial“), damit Sie nachvollziehen können, warum etwas schiefgelaufen ist und gegensteuern können.
2. Reduktion der Systemvielfalt
Ein weiteres Ziel sollte sein, die Anzahl der IT-Systeme zu reduzieren. Damit verringern Sie nicht nur die Komplexität Ihrer IT samt Wartungs- und Sicherheits-Patches. Wenn Sie alle gebäudetechnischen Funktionen und Daten für Ihre technische Betriebsführung in einem System zusammenfassen, erreichen Sie auch eine deutliche Reduktion des Wartungs- und Pflegeaufwands der Systeme und schaffen eine Grundlage für die Digitalisierung Ihrer Prozesse. Wenn Sie auf offene Standards wie BACnet, KNX, ModBus oder OPC/UA setzen, können Sie folgende Systeme ohne signifikanten Mehraufwand in einem herstellerneutralen System zusammenfassen:
• Heizungs- und Lüftungstechnik inkl. Deckenlufterhitzer
• Klimatechnik
• Kältetechnik, zum Beispiel für Produktkühlung
• Sanitärtechnik
• Hallenbeleuchtung inklusive Außenbeleuchtung
• Ladestationen für Gabelstapler und Flurförderfahrzeuge
• Drucklufttechnik
• Überwachung der Tor, Rolltor-, Tür- und Automatiktüren
• Überwachung der Sicherheitsbeleuchtung
• Überwachung der Aufzüge
• Verbrauchszähler und Energiedatenerfassung
Durch die Zusammenfassung profitieren Sie von einer einheitlichen Bedienung und Dokumentation sowie einheitlichen Alarmierungsroutinen, Datenlogging und Zeitplänen. Auch wenn Sie nicht in alle Systeme zentral eingreifen dürfen oder wollen, macht die Zusammenfassung aller Systeme schon wegen der Datenspeicherung Sinn.
3. Betriebsdatenerfassung
Der Betrieb umfangreicher technischer Systeme bietet die Möglichkeit, viele Betriebsdaten zu erfassen – und Daten sind bekanntlich das Gold des 21. Jahrhunderts. Aber auch heute schon steigert es die Verfügbarkeit und Effizienz Ihres Logistikzentrums, wenn Sie möglichst zielgerichtet Betriebsdaten zur rechten Zeit erfassen und langfristig speichern. Auf Folgendes sollten Sie achten:
• Erfassen Sie alle Daten, die Sie aufgrund von Vorschriften dokumentieren und in Berichten abspeichern müssen (Lagertemperaturen, Luftfeuchtigkeit, Dokumentation von Kühlketten etc.)
• Automatisieren Sie die regelmäßige Erstellung und Verteilung dieser Berichte. Lassen sie das System sich selbst überwachen, damit keine Berichte verloren gehen.
• Erfassen Sie im Rahmen Ihres Energiemanagements auch die Betriebsdaten der Verbraucher, die für den Energiebedarf verantwortlich sind. Ideal ist, wenn Sie bei Unregelmäßigkeiten informiert werden und im gleichen System gegensteuern können.
• Für alle Anlagen, die Sie zur Sicherstellung der Betriebssicherheit oder aufgrund von Vorschriften regelmäßig warten müssen, sollten Sie regelmäßig die wichtigsten Betriebsparameter dokumentieren. Zusammen mit einer Dokumentation von Wartungs- oder Instandsetzungsarbeiten bilden sie die Basis für eine Optimierung von Wartungs- und Betriebskosten.
• Achten Sie darauf, dass Ihr System alle wichtigen Informationen über Störungen, Energieverbräuche und kritische Zustände auf einem Dashboard darstellen kann.
4. Interpretierbarkeit Ihrer Daten und Schnittstellen
Ein wichtiger Punkt in Bezug auf Zukunftssicherheit Ihres technischen Gebäudemanagements sind Vorgaben zur Sicherstellung der Interpretierbarkeit der Daten. An strategische Themen wie kontinuierliche Verbesserung der Energieeffizienz nach ISO 50001 oder Digitalisierung der Prozesse zur Steigerung Ihrer Wettbewerbsfähigkeit ist nicht zu denken, wenn Ihre Daten in einem proprietären Datenfriedhof liegen und/oder nicht interpretierbar sind. Wenn Sie hier keine Vorgaben machen, kocht jeder Ihrer Systemlieferanten sein eigenes Süppchen. In Konsequenz verbauen Sie sich wichtige Potenziale zur Kosten- und Ressourceneffizienz. Auf folgende Punkte sollten Sie besonders achten:
• Führen Sie ein einheitliches Kennzeichnungssystem ein, das auch die Benennung der Datenpunkte für jede technische Funktion umfasst (zum Beispiel eindeutige Kennzeichnung von Soll- und Istwerten, Fehlermeldungen etc.)
• Legen Sie idealerweise für jede Anlage und jedes Aggregat fest, über welches System sie zu vernetzen sind (zum Beispiel BACnet) und welche Objekte für welche Funktionen zu verwenden sind. Hier bietet der BACtwin von Kranz/Fritzenwallner eine gute Grundlage.
• Fordern Sie, dass alle Betriebsdaten im System über offene und dokumentierte Schnittstellen (API = Application Programming Interface) für die Kopplung mit Drittsystemen bereitgestellt werden. Nur dann können Sie ERP-Systeme zur Kostenverrechnung, Ihre Wartungsdienstleister, Ihr Help-Desk oder andere Systeme einfach an die Technik in Ihrem Logistikzentrum andocken.
5. IT-Sicherheit und Systemarchitektur
Aus den Anforderungen an die IT-Sicherheit ergeben sich die wichtigsten nichtfunktionalen Anforderungen an Management- und Bedieneinrichtung sowie Energiemanagement-System. Darüber hinaus spielen das Betriebskonzept sowie die Eigentumsverhältnisse in Ihrem Logistikzentrum eine wichtige Rolle. Auf folgende Punkte sollten Sie besonders achten:
• Für einen effizienten Betrieb benötigen Sie ein technisches Management-System, auch wenn Sie nicht der Bauherr sind. Machen Sie darum Ihre Vorgaben unabhängig von den Eigentumsverhältnissen Ihres Logistikzentrums.
• Falls Sie bereits absehen können, dass ihre Immobilie in naher Zukunft an Dritte veräußert wird, sehen Sie eine lokale Installation Ihres technischen Management-Systems vor. Dann läuft das System auf einem Rechner im Logistikzentrum und wird im Zweifel zusammen mit dem Gebäude verkauft. Wenn Sie das Logistikzentrum dauerhaft in Ihrem Immobilien-Portfolio behalten werden, spricht nichts gegen ein Zentralsystem in Ihrem zentralen Rechenzentrum.
• Klären Sie mit Ihrer IT-Abteilung, ob für Ihr Unternehmen Cloudanwendungen für die Verarbeitung der Betriebsdaten und personenbezogenen Daten in Frage kommen. Viele Unternehmen legen Wert darauf, dass ihre Systeme komplett „On-Premise“, also in der eigenen IT-Infrastruktur ohne Anbindung an eine externe Cloud funktionieren.
• Zur Umsetzung der allgemeinen Anforderungen an die IT-Sicherheit sollte Ihr Management-System in das Berechtigungssystem Ihres Unternehmens integriert sein. Dies erreichen Sie beispielsweise über eine Authentifizierung über Microsoft Active Directory.
• Gleichzeitig müssen Sie häufig externen Nutzern wie Dienstleistern Zugriff gewähren können, so dass das System zusätzlich eine eigene Berechtigungsvergabe mit Rollen- und Rechtevergabe benötigt.
Die Umsetzung dieser Punkte wird in der Regel nicht zu nennenswerten Mehraufwendungen führen. Im Gegenteil: bei einer konsequenten Umsetzung werden Sie Ihr Immobilienportfolio kosten- und ressourceneffizienter bewirtschaften und so einen wesentlichen Beitrag zur Wirtschaftlichkeit und Verbesserung Ihres CO2-Fußabdrucks leisten.
